ที่อยู่อาศัยมี หุ้น ตัวเลือก ประเมิน

วาระที่ 2 1 คณะรัฐมนตรีเสนอให้คณะมนตรีที่ว่านี้องค์การบริหารความยาวแขนขององค์การตัวเลือก ALMO ได้รับการรับรองสำหรับการใช้งานแล้ว AL หลังจากการจัดตั้ง ALMO แล้วการเปลี่ยนแปลงสำคัญ ๆ ในอนาคตสำหรับรถส่งมอบสำหรับการให้บริการที่อยู่อาศัยควรมีขึ้นก่อน กระบวนการประเมินค่าทรัพย์สินทางเลือกยกเว้นในกรณีที่อาจมีความเสี่ยงต่อการสูญเสียอย่างร้ายแรงต่อผู้เช่าและ / หรือผู้เช่าบริการ ALMO ควรถูกสร้างขึ้นเพื่อให้เป็นองค์กรที่มีการบริหารจัดการโดยระยะเวลาที่เหมาะสมเพื่อให้แน่ใจว่า ALMO มีอิสระในการตัดสินใจเพื่อประโยชน์ของผู้เช่า บริการและการปรับปรุง d ขั้นตอนการดำเนินงานสำหรับตัวเลือกที่เลือกจะต้องรวมถึงการให้คำปรึกษาและการมีส่วนร่วมกับผู้มีส่วนได้เสียที่สำคัญเพื่อให้มั่นใจว่าได้รับการแจ้งอย่างดีและยังคงเป็นหัวใจสำคัญของกระบวนการนี้โดยเฉพาะการมีส่วนร่วมอย่างต่อเนื่องของ แผงผูเชาและโครงสรางโฟกัสของลูกจางแยกจากกันและเปนคณะกรรมการรวมกัน pting Panel ผู้เช่าและวิธีการให้คำปรึกษากลุ่มพนักงานของพนักงานโฟกัสและการมีส่วนร่วมที่ใช้ในการทบทวนนี้ในพื้นที่บริการอื่น ๆ ภายในสภา Council พิจารณาการใช้กระบวนการสำหรับพนักงานจากทุกบริการที่จะมีส่วนร่วมอย่างแข็งขันในกิจกรรมการปรับปรุงอย่างต่อเนื่องเพื่อปรับปรุงกระบวนการภายในและ 2 คณะรัฐมนตรีเห็นพ้องกันว่าภายใต้การพิจารณาของสภาที่จะอนุมัติข้อเสนอแนะข้อ 2 1a ข้อเสนอแนะต่อไปนี้เกี่ยวกับขั้นตอนต่อ ๆ ไปและการเตรียมการสำหรับการใช้ตัวเลือก ALMO ซึ่งมีรายละเอียดเพิ่มเติมในข้อ 3 4 ข้างล่างนี้จะต้องได้รับการพิจารณาและตกลงกัน Oversight. i ว่าจะมีการเก็บรักษาตัวเลือกการเคหะไว้ในรูปแบบ แต่มีชื่อเรื่องที่เปลี่ยนไป ALMO Joint Panel. b Project Governance and Advice. i ว่าโครงการนี้จะดำเนินการโดยผู้อำนวยการโครงการ Housing Option Programme ในฐานะ Programme Director ALMO Implementation ii ว่าคณะมนตรีแต่งตั้ง ALMO กรรมการผู้จัดการชั่วคราวเพื่อให้คำแนะนำและทำงานร่วมกับ ALMO Shadow Board และเพื่อ เป็นที่ปรึกษาหลักในการพัฒนาระบบการจัดการและการจัดการอื่น ๆ ที่จำเป็นสำหรับ ALMO เพื่อสร้างตัวเองและเตรียมพร้อมที่จะนำการบริหารหุ้นของสภาไปใช้อย่างมีประสิทธิภาพ I งบประมาณที่เหลือจัดสรรเพื่อดำเนินการ จะมีการใช้ตัวเลือกหุ้นเพื่อใช้ตัวเลือก ALMO 2 3 ผู้มีอำานาจจะมอบหมายให้หัวหน้าผู้บริหารในการปรึกษาหารือกับผู้นำของสภาและสมาชิกคณะรัฐมนตรีเพื่อการเคหะเพื่อตัดสินใจที่จำเป็นเพื่ออำนวยความสะดวกในการใช้ตัวเลือกที่เลือกไว้ 4 ผู้เช่าและเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องในกระบวนการควรได้รับขอบคุณสำหรับความมุ่งมั่นและการมีส่วนร่วมของพวกเขาในการทบทวนข้อเสนอแนะ Mason แสดงความคิดเห็นว่าได้รับเกียรติสำหรับเธอที่ได้มีส่วนร่วมในการทบทวนและขอบคุณทุกคนที่เกี่ยวข้องเธอตั้งข้อสังเกตว่าเรื่องนี้จะเริ่มต้น ขั้นตอนใหม่สำหรับผู้เช่าที่ควรจะยังคงมีส่วนร่วมในอนาคตและตั้งข้อสังเกตว่าเธอสนับสนุนอย่างเต็มที่การดำเนินงานของ ALMO ผู้นำขอบคุณ สมาชิกสภา Mason และกลุ่มแรงงานสำหรับการสนับสนุนของพวกเขาและงานที่พวกเขาได้ out. Councillor Beardsworth แสดงความเห็นว่าเธอชื่นชมมากงานที่ได้รับการดำเนินการและขอขอบคุณผู้เช่าและพนักงานเธอแสดงความคิดเห็นว่าพรรคประชาธิปัตย์เสรีนิยมได้รับการสนับสนุนอย่างเต็มที่ ของ ALMO เสนอผู้นำแสดงความชื่นชมของเขาไปยังที่ปรึกษาสภา Beardsworth และพรรคของเธอสำหรับการทำงานและการสนับสนุนของพวกเขาและแสดงความคิดเห็นว่าเขาพอใจกับการทำงานของคู่ค้า Crossing Mennell ขอบคุณผู้เช่าและพนักงานสำหรับงานนำเสนอของพวกเขาสะท้อนความกังวลของนายชาห์ เธอตั้งข้อสังเกตว่ายังคงมีความจำเป็นสำหรับการสร้างใหม่และที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงมากขึ้นแสดงความเห็นว่าความวิตกกังวลเริ่มต้นของเธอที่มีโอกาสของการมี ALMO ได้รับการบรรเทาตลอดกระบวนการที่เธอตั้งข้อสังเกตว่าเป็นประชาธิปไตยและโปร่งใสเธอแสดงความกังวลบางอย่างที่มากขึ้น อาจมีการกระทำที่เกี่ยวข้องกับผู้เช่าที่โดดเดี่ยวและอ่อนแอเธอตั้งข้อสังเกตว่ายังคงมี sh ortage ของบ้านและที่ควรจะมีการเพิ่มจำนวนของหน่วยที่อยู่อาศัยของสังคมที่ถูกสร้างขึ้นในปีเมื่อ year. Councillor Markham เป็นสมาชิกคณะรัฐมนตรีที่เกี่ยวข้องส่งรายงานและแสดงความคิดเห็นว่าการตรวจสอบได้รับความแข็งแรงโปร่งใสและเป็นประชาธิปไตยเธอตั้งข้อสังเกตว่า สรุปข้อสรุปที่ได้รับถึงในระหว่างการทบทวนระหว่างผู้ที่เกี่ยวข้องทั้งหมดระบุว่าการใช้ ALMO เป็นทางเลือกที่ดีกว่าเธออธิบายว่าผู้เช่ายังคงต้องการรักษาสภาโดยรวมของเจ้าของ - แสดงให้เห็นถึงความไว้วางใจที่ได้รับ แต่ก็ตั้งข้อสังเกตว่า ALMO จะส่งมอบ การปรับปรุงโดยรวมและความยั่งยืนของหุ้นที่อยู่อาศัยผู้นำแสดงความขอบคุณต่อผู้ที่มีส่วนเกี่ยวข้องในการดำเนินการทบทวนและเจ้าหน้าที่ที่ได้รับมอบหมายในการดำเนินการทบทวนเขาขอบคุณทุกคนที่เข้าร่วมประชุมและขอบคุณ ตัวแทนของแต่ละกลุ่มที่ได้นำเสนอผลงานนำเสนอต่อที่ประชุม ms การบริหารจัดการความยาวองค์กร ALMO Option ได้รับการรับรองสำหรับการใช้งานแล้ว AL หลังจากการจัดตั้ง ALMO แล้วการเปลี่ยนแปลงสำคัญ ๆ ในอนาคตสำหรับรถขนส่งสำหรับบริการที่อยู่อาศัยควรมีก่อนหน้านี้ด้วยกระบวนการประเมินผลที่มีประสิทธิภาพยกเว้นในกรณีที่มีความเสี่ยงที่จะเกิดความเสียหายอย่างร้ายแรงต่อ ผู้เช่าและ / หรือผู้เช่าบริการ ALMO ควรถูกสร้างขึ้นในฐานะองค์กรที่มีการบริหารจัดการระยะเวลาที่แท้จริงเพื่อให้แน่ใจว่า ALMO มีอิสระอย่างเพียงพอในการตัดสินใจเพื่อประโยชน์ในการให้บริการและการปรับปรุงของผู้เช่าขั้นตอนการดำเนินการสำหรับตัวเลือกที่เลือกควรดำเนินการต่อ รวมถึงการให้คำปรึกษาและการมีส่วนร่วมกับผู้มีส่วนได้เสียที่สำคัญเพื่อให้มั่นใจว่าได้รับแจ้งเป็นอย่างดีและยังคงเป็นหัวใจสำคัญของกระบวนการนี้ซึ่งควรรวมถึงการมีส่วนร่วมอย่างต่อเนื่องของคณะกรรมการผู้เช่าและโครงสร้างกลุ่มพนักงานโดยมีการทำงานแยกกันและร่วมกัน คณะกรรมการพิจารณาเห็นชอบการนำคณะกรรมการผู้เช่าและกลุ่มพนักงานโฟกัสไปใช้ n และวิธีการมีส่วนร่วมที่ใช้ในการทบทวนนี้ในพื้นที่บริการอื่น ๆ ภายใน Council. F Council พิจารณาการใช้กระบวนการสำหรับพนักงานจากทุกบริการที่มีส่วนร่วมในกิจกรรมปรับปรุงอย่างต่อเนื่องเพื่อปรับปรุงกระบวนการและระบบภายใน 2 2 ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับ สภาตัดสินใจที่จะอนุมัติข้อเสนอแนะข้อ 2 1a ข้างต้นข้อเสนอแนะต่อไปนี้เกี่ยวกับขั้นตอนต่อไปและการเตรียมการสำหรับการใช้ตัวเลือก ALMO ซึ่งมีรายละเอียดเพิ่มเติมในข้อ 3 4 ด้านล่างจะได้รับการพิจารณาและตกลงกันไว้ Project Oversight. i ว่าคณะกรรมการเลือกที่อยู่อาศัยเป็น เก็บไว้ในรูปแบบ แต่มีชื่อการเปลี่ยนแปลง ALMO Joint Panel. b Project Governance and Advice. i ว่าโครงการนี้จะยังคงเป็นผู้นำโดยผู้อำนวยการโครงการที่พักอาศัยในฐานะผู้อำนวยการโครงการ ALMO Implementation. ii ว่าคณะมนตรีแต่งตั้ง ALMO Managing Manager ผู้อำนวยการให้คำแนะนำและทำงานร่วมกับ ALMO Shadow Board และยังเป็นที่ปรึกษาหลักในการพัฒนาระบบการกำกับดูแลที่จำเป็นอย่างละเอียด m การจัดการและการเตรียมการอื่น ๆ ที่จำเป็นสำหรับ ALMO ในการจัดตั้งตัวเองและพร้อมที่จะนำการจัดการของหุ้นที่อยู่อาศัยของสภาไปใช้อย่างมีประสิทธิภาพ i งบประมาณที่เหลือจัดสรรเพื่อดำเนินการทบทวนตัวเลือกหุ้นจะใช้เพื่อใช้ตัวเลือก ALMO 2 3 ให้อำนาจแก่หัวหน้าผู้บริหารในการปรึกษาหารือกับผู้นำของคณะมนตรีและสมาชิกคณะรัฐมนตรีเพื่อการเคหะเพื่อตัดสินใจที่จำเป็นเพื่ออำนวยความสะดวกในการดำเนินการตามทางเลือกที่เลือกไว้ 4 ควรให้ผู้เช่าและเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องในกระบวนการนี้ 1 Carmarthenshire County Council เผชิญกับความท้าทายที่สำคัญในการประชุมหน้าที่ของตนในฐานะเจ้าของบ้านให้กับบางครัวเรือน 9,300 ครัวเรือนมีนาคม 2548 สิ่งสำคัญที่สุดคือความต้องการในการปรับปรุงสภาพของที่อยู่อาศัยให้มากขึ้น เป็นไปตามมาตรฐานการครองชีพและไลฟ์สไตล์ที่ทันสมัย ​​1 2 ยุทธศาสตร์การเคหะแห่งชาติของรัฐบาลเวลส์ คนในเวลส์ซึ่งตีพิมพ์ในปีพ. ศ. 2544 ได้แสดงวิสัยทัศน์ด้านการอยู่อาศัยในเวลส์ตามที่เราต้องการให้ทุกคนมีโอกาสอาศัยอยู่ในที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยาว์ที่มีคุณภาพเพื่อให้สามารถเลือกที่อยู่อาศัยและตัดสินใจได้ว่าการซื้อหรือเช่านั้นเหมาะสำหรับตนเองหรือไม่ ครอบครัวของพวกเขา 1 3 ยุทธศาสตร์นี้ตั้งอยู่บนพื้นฐานของคุณภาพและความปรารถนาของสภาที่จะนำอาคารสงเคราะห์ทั้งหมดไปถึงมาตรฐานคุณภาพที่อยู่อาศัยเวลส์ WHQS ภายในปีพ. ศ. 2555 4 คำแนะนำที่เผยแพร่โดย WAG ของรัฐบาลเวลส์เมื่อปีพ. ศ. การผลิตแผนธุรกิจสำหรับที่อยู่อาศัยของสังคมต้องมีการกำหนดให้เทศบาลออกวัตถุประสงค์ของหน่วยงานหรือภารกิจในฐานะที่เป็นเจ้าของที่พักอาศัยของสังคมกำหนดเป้าหมายและมาตรฐานสำหรับการบริการออกตั้งเป้าหมายเพื่อให้บรรลุวัตถุประสงค์และมาตรฐานให้รายละเอียดทางการเงิน การคาดการณ์การระบุทรัพยากรที่จำเป็นและแหล่งเงินทุนสำหรับกลยุทธ์ที่เลือกกำหนดกรอบสำหรับการเฝ้าติดตามและประเมินความก้าวหน้าของธุรกิจที่อยู่อาศัย ระบุถึงผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงตัวแปรที่สำคัญในการคาดการณ์แผนงานของผู้มีอำนาจต่อสมัชชาผู้มีส่วนได้ส่วนเสียหลักโดยเฉพาะผู้เช่าคู่ค้าและชุมชนที่กว้างขึ้น 1 5 เห็นได้ชัดว่า ความต้องการที่สภาจะต้องแสดงให้เห็นว่าพวกเขาตั้งใจที่จะบรรลุ WHQS.1 ในการจัดทำร่างแผนธุรกิจครั้งแรกภายใต้ระบอบนี้การส่งไปยัง WAG ในเดือนมีนาคม พ. ศ. 2546 จึงเป็นที่ประจักษ์ชัดว่าสภามณฑล Carmarthenshire ไม่สามารถบรรลุ WHQS ภายในปีพ. ศ. และการคาดการณ์การเตรียมการทางการเงิน [7] แนวทางที่ออกให้แก่สภาตามที่ระบุไว้ข้างต้นกำหนดให้สภาต้องประเมินการจัดการทางเลือกและการเตรียมการทางการเงินที่อาจเป็นไปตามเป้าหมายของรัฐบาลในเรื่องมาตรฐานที่อยู่อาศัยของสังคม WAG ได้ชัดเจน ความมุ่งมั่นที่จะรักษาความปลอดภัยจากสภาทั้งหมดเป็นตัวบ่งชี้ชัดเจนว่าพวกเขาตั้งใจจะบรรลุเป้าหมายอย่างไร WHQS.2 โครงการบ้านจัดสรรข้อเสนอโครงการ [2] สภาเริ่มกระบวนการโครงสร้างในปี 2546 เพื่อระบุว่าจะสามารถบรรลุตามแผนธุรกิจและมาตรฐานที่อยู่อาศัยของผู้บังคับบัญชาที่กำหนดโดย WAG ผู้อำนวยการโครงการยุทธศาสตร์ได้รับคำสั่งให้นำโครงการขององค์กร ประเมินตัวเลือกที่มีให้แก่สภาเพื่อปรับปรุงสภาพของคลังที่อยู่อาศัยของตน 2 2 เอกสารการริเริ่มโครงการซึ่งระบุเหตุผลและเงื่อนไขในการอ้างอิงสำหรับโครงการได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการบริหารในเดือนกันยายน 2546 2 3 ตัวเลือกหุ้นที่อยู่อาศัย โครงการประเมินผลได้รับการเผยแพร่อย่างเป็นทางการโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อนำเสนอผลการดำเนินงานที่ชัดเจนชัดเจนแสดงมาตรฐานสำหรับสภาพและผลการดำเนินงานของที่อยู่อาศัยและบริการสำหรับการปรับปรุงและบำรุงรักษาของพวกเขาการวิเคราะห์และประเมินผลทั้งหมดของทางเลือกต่างๆที่มีอยู่ในการปรับปรุงสภาของตัวเอง รายละเอียดหุ้นที่อยู่อาศัยของผลกระทบทางการเงินของแต่ละคนและแนวโน้มที่เป็นจริงสำหรับ การจัดส่งของ each. The ตัวเลือกที่ชื่นชอบสำหรับการปรับปรุงและการจัดการของสต็อกที่อยู่อาศัยตามที่ตกลงกันไว้โดยสภามณฑลและผู้เช่าผ่านกระบวนการของการสู้รบและการให้คำปรึกษาอย่างกว้างขวางเหตุผลที่ละเอียดและโปร่งใสของเหตุผลในการเลือก ตัวเลือกที่ต้องการการจัดตั้งบทสนทนาอย่างเป็นทางการกับรัฐบาลชุดเวลส์ในการประเมินตัวเลือกเพื่อให้ได้รับการยอมรับในตัวเลือกที่ต้องการการอนุมัติของสภาร่างรัฐธรรมนูญเพื่อดำเนินการต่อไปในการส่งมอบตัวเลือกที่ต้องการการปรับเปลี่ยนกลยุทธ์การเคหะท้องถิ่น, แผนการดำเนินงานและแผนธุรกิจด้านที่อยู่อาศัยในรูปแบบที่ต้องการ 3. กระบวนการพิจารณาเลือกบุคคล 1 1 สำนักงานรองนายกรัฐมนตรี ODPM รัฐบาลชุดเวลส์และหน่วยงานอื่น ๆ ที่สนใจโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยเช่น บริการให้คำปรึกษาการมีส่วนร่วมของผู้เช่าบริการ TPAS, หน่วยงานที่อยู่อาศัยของชุมชน CHTF, ฯลฯ ได้เผยแพร่ข้อคิดเห็นระหว่างกัน ในขณะที่คำแนะนำที่ออกโดย ODPM และอื่น ๆ ไม่มีอำนาจอย่างเป็นทางการในเวลส์ที่อยู่อาศัยเป็นหน้าที่ที่ตกทอด แต่ก็มีการอ้างอิงที่เป็นประโยชน์และได้แจ้งให้ทราบถึงกระบวนการประเมินตัวเลือกในท้องถิ่น การประเมินตัวเลือกหุ้นที่อยู่อาศัยของ Carmarthenshire ได้ดำเนินการตามคำแนะนำการปฏิบัติที่ดีที่สุดและได้ครอบคลุมขั้นตอนสำคัญดังต่อไปนี้การระบุผู้มีส่วนได้ส่วนเสียหลักการจัดทำกระบวนการการพัฒนาแผนรายละเอียดโครงการกำหนดวัตถุประสงค์กำหนดข้อมูลความต้องการการจัดหาแหล่งข้อมูล การประเมินความเหมาะสมการกำหนดตำแหน่งพื้นฐานของคณะกรรมการการพิจารณาและประเมินผลทางเลือกโดยคำนึงถึงการตัดสินใจในการดำเนินการต่อไปการระบุผู้มีส่วนได้ส่วนเสียหลัก 3 3 ผู้มีส่วนได้ส่วนเสียหลักได้รับการระบุและรวมอยู่ในขั้นตอนการประเมินตั้งแต่เริ่มแรกเจ้าหน้าที่ของสภา , วาดจากทั่วทุกหน่วยงานที่เกี่ยวข้องผู้เช่าและสหภาพการค้าได้รับการต่อปี รวมทั้งคณะกรรมการบริหารและคณะกรรมการตรวจสอบเพื่อการเคหะรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับการมีส่วนร่วมและการรายงานของสมาชิกในภาคผนวก 1 สมาชิกที่ได้รับเลือกตั้งจากพรรคการเมืองหลักและผู้เช่าทั้งหมดได้พิจารณาร่วมกัน การประเมินทางเลือกผ่านทางคณะกรรมการบริหารที่อยู่อาศัยเดิมการจัดกระบวนการ 3. 4 เมื่อเริ่มก่อตั้งทีมงานโครงการโดยมีข้อตกลงในการอ้างอิงที่ชัดเจนขึ้นเพื่อดูแลการประเมินผลทีมงานโดยประธานโครงการยุทธศาสตร์กรรมการรวมถึงเจ้าหน้าที่จาก จำนวนสาขาวิชาชีพรวมถึงที่อยู่อาศัยการเงินกฎหมายการพัฒนาองค์กรและการสื่อสารร่วมกับตัวแทนของกลุ่มผู้มีส่วนได้ส่วนเสียที่สำคัญ ได้แก่ ผู้เช่าพนักงานที่อยู่อาศัยและสหภาพการค้าการเป็นตัวแทนของผู้เช่าสะท้อนถึงพื้นที่ทางภูมิศาสตร์ของมณฑล.3 5 ทีมงานโครงการได้ พบกันเป็นประจำประมาณสองสัปดาห์ตลอดระยะเวลาของโครงการ ect เพื่อเป็นแนวทางในการดำเนินการอย่างมีประสิทธิภาพกลุ่มย่อยได้รับการจัดตั้งขึ้นเพื่อรับมือกับปัญหาด้านการเงินและการสื่อสารที่ท้าทายที่สุดการพัฒนาแผนงานรายละเอียดโครงการ 6 แผนงานรายละเอียดถูกร่างขึ้นและดำเนินการในระยะเริ่มต้น หลักสูตรของโครงการได้มีการจัดทำแผนพัฒนาแผนสืบทอดงานขึ้นในระยะแรกเพื่อให้กลุ่มผู้มีส่วนได้เสียทุกคนได้รับทราบถึงความคืบหน้าของโครงการและแบ่งปันข้อมูลเกี่ยวกับประเด็นสำคัญและวิธีการที่ได้มีการจัดการกับแผนงานนี้ด้วย การทบทวนอย่างสม่ำเสมอโดยกลุ่มสื่อสารและแก้ไขตามความต้องการกำหนดเป้าหมาย 3 วัตถุประสงค์ที่จะบรรลุผ่านโครงการประเมินราคาโครงการเคหะได้ระบุไว้อย่างชัดเจนในเอกสารการริเริ่มโครงการเอกสารดังกล่าวได้จัดทำขึ้นในวรรค 2 3 ข้างต้น วัตถุประสงค์หลักมีรายละเอียดในส่วนที่ 4 ของรายงานฉบับนี้และจำเป็นต้องขอคำแนะนำเพิ่มเติมจากคำแนะนำ ishing Information Needs.3 8 องค์ประกอบที่สำคัญสำหรับการประเมินผลตัวเลือกคือการจำแนกข้อมูลในช่วงเริ่มต้นของความต้องการข้อมูลของโครงการข้อมูลถูกรวบรวมและปรับปรุงตามความจำเป็นในพื้นที่สำคัญ ๆ ต่อไปนี้ i Stock Condition การสำรวจสภาพหุ้นโดยละเอียดได้ดำเนินการในปี 2545 และทำให้สภามีข้อมูลจำนวนมากอย่างไรก็ตามในขณะที่โครงการมีความคืบหน้าก็เห็นได้ชัดว่าข้อมูลดังกล่าวไม่มีโครงสร้างในรูปแบบที่เอื้อต่อการสร้างแบบจำลองทางการเงินและการปรับปรุงให้อยู่ในระดับ ของความซับซ้อนที่จำเป็นในขณะนี้จำเป็นต้องใช้งานการจัดการข้อมูลเป็นจำนวนมากซึ่งส่งผลต่อความคืบหน้าของโครงการการเปลี่ยนแปลงองค์กรเกี่ยวกับความสัมพันธ์ระหว่างแผนกเคหะและกองบริการอาคารใหม่และการปรับโครงสร้างที่สำคัญของกองบังคับการเมือง พร้อมกับการประเมินตัวเลือกที่นำมาแทรกซ้อนสำหรับโครงการและเปิดเผยความจุแคบภายในร่างกายของพนักงานในการจัดการข้อมูลสภาพหุ้นความต้องการที่อยู่ความสามารถและกระบวนการสำหรับการรวบรวมในอนาคตและการบำรุงรักษาข้อมูลสภาพหุ้นได้กลายเป็นประเด็นสำคัญสำหรับ ประสิทธิภาพในอนาคตของการบริการและการบริหารความเสี่ยง a แนะนำให้ดูที่ข้อเสนอแนะ 2. ii การคาดการณ์ทางการเงินข้อมูลรายละเอียดเกี่ยวกับการคาดการณ์รายได้และรายจ่ายลงทุนได้ถูกรวมเข้าไว้ในช่วงเริ่มต้นระบบการเงินเพื่อการอยู่อาศัยมีการเปลี่ยนแปลงในระหว่างโครงการด้วยการถือกำเนิดขึ้นของสาขาวิชาสาขาวิชา ค่าชดเชย MRA สำหรับเงินทุนที่ใช้ในอาคารเดิมที่มีอยู่แทนที่การอนุมัติสินเชื่อเสริมตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2547 การนำระบบการกู้ยืมเงินที่มีความรอบคอบไปใช้ในวันเดียวกันทำให้สภามีอิสระที่จะกำหนดความสามารถในการกู้ยืมเงินภายในอาคาร บัญชี. ผลกระทบที่เกิดขึ้นจะขึ้นอยู่กับตัวเลือกใด ๆ มีแนวโน้มที่จะเป็นนัยสำาหรับความสัมพันธ์ระหว่างหน่วยงานต่างๆกับกองเคหะและในกรณีที่มีการโอนย้าย มีบางอย่างที่จะเป็นนัยสำหรับสภามณฑลในแง่ของการถ่ายโอนพนักงานและขนาดและประสิทธิภาพของฟังก์ชันที่เหลือการออกกำลังกายการทำแผนที่ของ บริษัท เสร็จสมบูรณ์ในระยะแรกในโครงการเพื่อระบุลักษณะขอบเขตขนาดและมูลค่าของการสนับสนุน บริการด้านการเงินอื่น ๆ การให้บริการอาคารบริการที่ปรึกษาการให้บริการทางถนนการให้บริการทางกฎหมายบริการด้านระบอบประชาธิปไตยเป็นต้นการออกกำลังกายนี้ได้ชี้แจงกระบวนการประเมินราคาทรัพย์สินและมูลค่าเริ่มต้นของเงิน การศึกษาเสร็จสมบูรณ์โดยที่ปรึกษาของสภาในการประเมินขอบเขตสำหรับการเพิ่มประสิทธิภาพภายในงานที่มีอยู่ p ractices การจัดหาที่อยู่อาศัยและอุปสงค์ในหมู่บ้าน (Housing Supply and Demand) การประเมินตลาดที่อยู่อาศัยในท้องถิ่นได้ดำเนินการในปี 2545 แต่เนื่องจากในช่วงเวลาดังกล่าวมีการเปลี่ยนแปลงในภูมิทัศน์ของที่อยู่อาศัยโดยรวมที่มีการเพิ่มขึ้นของราคาทรัพย์สินที่มีอิทธิพลต่อความต้องการและความต้องการมากขึ้นในช่วงสองปีที่ผ่านมาสภาได้เห็น การเพิ่มขึ้นของจำนวนคนและครัวเรือนที่แสดงตนว่าเป็นคนจรจัดเพิ่มมากขึ้นและนี่เป็นสิ่งที่ส่งผลกระทบต่อความสามารถของสภาที่จะตอบสนองความต้องการขั้นพื้นฐานดังนั้นการประเมินตลาดที่อยู่อาศัยในท้องถิ่นได้รับการปรับปรุงในช่วงฤดูใบไม้ร่วงปี 2547 เพื่อแจ้งโครงการประเมินราคาทรัพย์สินและหุ้น การพัฒนาอย่างยั่งยืนซึ่งเป็นคุณลักษณะสำคัญสำหรับการวางแผนในอนาคต v ประสิทธิภาพปัจจุบันผลการดำเนินงานในปัจจุบันขององค์ประกอบทั้งหมดของบริการที่อยู่อาศัยเป็นที่รู้จักจากการจัดการประสิทธิภาพตามปกติผลการดำเนินงานข้อมูลได้แจ้งถึงขั้นตอนการทำแผนที่พื้นฐานและระบุประเด็นสำคัญที่จำเป็นต้องมีการปรับปรุงการจัดหาตัวเลือกในการประเมินผล (3) การประเมินตัวเลือกหุ้นที่อยู่อาศัยมีความเหมาะสม ผู้บริหารได้รับแต่งตั้งให้เป็นผู้นำในกระบวนการนี้ตั้งแต่เริ่มแรกและทีมงานโครงการได้รวมผู้บริหารอาวุโสไว้ซึ่งรวมถึง Heads of Service จากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องมากที่สุดเงินทุนได้รับการจัดทำขึ้นจากบัญชี Housing Revenue Account เพื่อจัดหาการสนับสนุนจากภายนอกสำหรับสภาและผู้เช่า เพื่อให้มีกำลังการผลิตที่เพียงพอและมีความรู้ความชำนาญมากขึ้น 3 10 การแต่งตั้งที่ปรึกษาผู้เช่าอิสระ ITA DOME Consultants ซึ่งได้รับการคัดเลือกจากผู้เช่าอยู่ในช่วงเริ่มแรกของกระบวนการนี้ตามหลักปฏิบัติที่ดีที่สุดที่ได้รับการยอมรับได้ทำให้มั่นใจได้ว่าผู้เช่าได้รับการสนับสนุนอย่างเต็มที่ มีส่วนร่วมในหัวใจของกระบวนการประเมินผลทางเลือกและ effectivel y ได้รับการสนับสนุนตลอดระยะเวลาการจัดตั้งฐานราก [31] ดังที่ระบุข้างต้นตำแหน่งพื้นฐานที่ระบุถึงสถานะปัจจุบันของบริการที่อยู่อาศัยถูกระบุในระยะเริ่มแรกของโครงการและได้แจ้งการประเมินราคาทางเลือกแล้วระบุและประเมินทางเลือกอื่น ๆ 12 ทางเลือกอื่น ๆ ที่อาจมีให้แก่หน่วยงานท้องถิ่นในเวลส์เพื่อปรับปรุงแหล่งที่อยู่อาศัยของพวกเขาได้รับการระบุและรายงานเมื่อการออกกำลังกายเพื่อลอดช่วงกว้างลงในรายการตัวเลือกที่เป็นไปได้จริงสำหรับ Carmarthenshire เสร็จสมบูรณ์แล้วและได้รับการรับรองโดยคณะกรรมการบริหารใน กันยายน 2547 มีการพิจารณารายละเอียดและรูปแบบของรายงานการประเมินตัวเลือกขั้นสุดทายนี้ดวย 5 ขางลางนี้เพื่อพิจารณาถึงแนวทางในการดําเนินการทางไกลตอไป 3 13 รายงานนี้เสนอผลการวิเคราะหการประเมินทางเลือกและขอใหมณฑล สภาเลือกตัวเลือกที่ต้องการสำหรับการรักษาความปลอดภัยการปรับปรุงที่อยู่อาศัยที่อยู่อาศัย Carmarthenshire มาตรฐานที่รวมเอาความคืบหน้าของโครงการ WHQS.4 กับวัตถุประสงค์หลักและเป้าหมายที่สำคัญแล้ว 1 1 ต่อไปนี้เป็นบทสรุปของความคืบหน้าในการบรรลุวัตถุประสงค์แต่ละข้อที่กำหนดไว้ในเอกสารการริเริ่มโครงการตามที่ระบุไว้ในวรรค 2 3.4 2 วัตถุประสงค์ - และการปฏิบัติงานของที่อยู่อาศัยและการบริการเพื่อการปรับปรุงและบำรุงรักษาของพวกเขามาตรฐาน Carmarthenshire Homes.4 2 1 มาตรฐานคุณภาพที่อยู่อาศัยของเวลส์ซึ่งตีพิมพ์โดย WAG WAG ของรัฐบาลเวลส์ในเดือนมิถุนายน พ. ศ. 2544 ได้กำหนดมาตรฐานแห่งชาติสำหรับสภาวะที่อยู่อาศัย ถูกท้าทายโดย WAG เพื่อให้บรรลุ WHQS ในทุกบ้านของพวกเขาโดย 2012.4 2 2 ใน Carmarthenshire สภาพของที่อยู่อาศัยของสภาโดยทั่วไปตกสั้นของ WHQS องศาที่แตกต่างนี้เกิดจากการ underinvestment ของรัฐบาลในการบำรุงรักษาของสต็อกในช่วงหลาย ปีการสำรวจภาวะหุ้นในปี 2545 พบว่ามีเพียง 266 สภาเท่านั้น ปฏิบัติการของ 10,500 จัดขึ้นในเวลาที่ได้พบ WHQS เต็มรูปแบบ [2] [3] ขณะที่ WHQS รวมข้อกำหนดที่ชัดเจนสำหรับองค์ประกอบหลายอย่างของผ้าของบ้านมาตรฐานสำหรับด้านอื่น ๆ เช่นสภาพแวดล้อมในท้องถิ่นที่บ้านเป็น ตั้งอยู่ไม่ได้กำหนดไว้ 4 2 4 ในการเริ่มต้นกระบวนการประเมินว่าจะก้าวไปสู่การบรรลุมาตรฐานที่สูงขึ้นในที่อยู่อาศัยของสังคมได้อย่างไรสภามณฑลจึงต้องการประเมินความเกี่ยวข้องของ WHQS กับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นจริงในเมือง Carmarthenshire โดยเฉพาะอย่างยิ่งในความสัมพันธ์ ความต้องการและความสำคัญในการปรับปรุง WHQS ขณะที่ได้รับการยอมรับว่า WHQS เป็นมาตรฐานแห่งชาติกำหนดมาตรฐานที่รู้สึกว่าโปรแกรมปรับปรุงท้องถิ่นจะมีประสิทธิภาพในการตอบสนองความต้องการของผู้เช่าและความต้องการที่พวกเขาต้องการที่จะได้รับแจ้งจากทิศทางที่ชัดเจนจากผู้เช่า เกี่ยวกับลำดับความสำคัญสำหรับบ้านของพวกเขาและสภาพแวดล้อมท้องถิ่นมีวัตถุประสงค์เพื่อผลิตมาตรฐานท้องถิ่น - Carmarthenshire Homes S tandard - ซึ่งเป็น บริษัท ในมาตรฐานที่ตกลงกันระหว่างสภามณฑล WHQS และผู้เช่าเพื่อสะท้อนความต้องการแรงบันดาลใจและความสำคัญของสภาผู้เช่าใน Carmarthenshire ได้ [2] [5] ธันวาคม 2546 ในสภามณฑลที่ได้รับการแต่งตั้งให้ทำการวิจัยและการตลาด จำกัด rm เพื่อดำเนินการ ครอบคลุมการสำรวจผู้เช่าเพื่อสร้างมุมมองของผู้เช่าเกี่ยวกับ WHQS และความเหมาะสมกับบ้านของพวกเขารวมเป็น 1000 สัมภาษณ์ที่มีโครงสร้างถูกจัดขึ้นกับแต่ละครัวเรือนเลือกที่จะเป็นตัวแทนทางสถิติของกลุ่มผู้เช่าโดยรวมและกลุ่มโฟกัสของผู้เช่าได้จัดสัมภาษณ์ และกลุ่มโฟกัสได้รับการดำเนินการกับพนักงานที่อยู่อาศัยรวมทั้งผู้สนับสนุนผู้เช่าที่มีความต้องการที่เฉพาะเจาะจง 4 RM รายงานการค้นพบของพวกเขาในเดือนเมษายนปี 2004 เหล่านี้ได้ถูกนำมาใช้เพื่อกำหนดมาตรฐาน Carmarthenshire Homes มาตรฐาน Carmarthenshire Homes รวมถึงการจัดหา WHQS และภาระผูกพันเพิ่มเติมนอกเหนือจาก WHQS เช่นการติดตั้งคาร์บอนมอนอกไซด์ เครื่องตรวจจับแบบอีเอในบ้านทั้งหมดการสร้างแบบจำลองทางการเงินในการประเมินตัวเลือกจะขึ้นอยู่กับมาตรฐานท้องถิ่นซึ่งสูงกว่า WHQS.4 2 7 งานที่สภามณฑลได้ดำเนินการเพื่อให้สอดคล้องกับมาตรฐานท้องถิ่นกับผู้เช่าเป็นพื้นฐานที่ดีที่สุดสำหรับ อนาคตเพื่อให้แน่ใจว่าความปรารถนาของผู้เช่าเป็นหัวใจสำคัญของกระบวนการตัดสินใจการดำเนินการของ Carmarthenshire ในพื้นที่นี้กำลังดึงดูดความสนใจจากที่ไกล ๆ และได้รับการยอมรับว่าเป็นการปฏิบัติที่ดีมาตรฐานการให้บริการแบบครบวงจร (Housing Service Standards) 4 2 8 ในปี 2547 กองการเคหะ ทบทวนขั้นพื้นฐานเกี่ยวกับวิธีการให้บริการเจ้าของบ้านแก่ผู้เช่าการดำเนินการนี้ได้ดำเนินการควบคู่ไปกับการทบทวนการพัฒนาองค์การซึ่งมีผลทำให้มีการปรับโครงสร้างกองใหม่และการปรับปรุงที่สำคัญในความสัมพันธ์ระหว่างการให้บริการที่อยู่อาศัยกับผู้ให้บริการรายอื่น ๆ โดยเฉพาะอาคาร Service Division.4 2 9 การทบทวนนำไปตีพิมพ์ในเดือนสิงหาคม 2547 คู่มือการให้บริการที่อยู่อาศัยที่ครอบคลุมทั่วถึงและข้อกำหนดเกี่ยวกับมาตรฐานการให้บริการครอบคลุมทุกพื้นที่รวมถึงรายละเอียดการติดต่อการสนับสนุนขั้นพื้นฐานและการเตรียมคำแนะนำขั้นตอนการร้องเรียนค่าเช่าผลประโยชน์ความต้องการพิเศษบริการด้านสิ่งแวดล้อม ฯลฯ คู่มือนี้ได้แจกจ่ายให้กับผู้เช่าแล้ว 4 2 10 การเปลี่ยนแปลงนี้ โครงการได้รับผลดีขึ้นด้วยการสำรวจผู้เช่าที่ดำเนินการในช่วงเดือนมกราคม 2548 เผยให้เห็นถึงความพึงพอใจของผู้เช่าที่เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญกับการให้บริการที่อยู่อาศัย 4 3 วัตถุประสงค์ - การวิเคราะห์และประเมินผลทุกทางเลือกที่สมบูรณ์สำหรับการปรับปรุงสภา รายละเอียดเกี่ยวกับผลกระทบทางการเงินของแต่ละโครงการและความเป็นไปได้ที่เกิดขึ้นจริงสำหรับการจัดส่งแต่ละครั้ง 4 1 1 เมื่อวันที่ 29 กันยายน 2547 คณะกรรมการบริหารได้รับรายงานเกี่ยวกับตัวเลือกเชิงกลยุทธ์ที่อาจมีต่อหน่วยงานท้องถิ่นและผลกระทบของ แต่ละสภาผู้เช่าและพนักงาน 4 3 2 ไม่ได้ทั้งหมด ทางเลือกยุทธศาสตร์ในปัจจุบันนำเสนอโซลูชั่นในเวลส์เนื่องจากในกรอบหลักของกรอบกฎหมายและการระดมทุนภายในอาณาเขตคณะกรรมการบริหารได้ขอให้คัดเลือกตัวเลือกเชิงกลยุทธ์เพื่อระบุตัวตนที่มีอยู่ในปัจจุบันในเมือง Carmarthenshire เพื่อคาดการณ์ได้ อนาคตและตัดสินใจว่าจะมีการประเมินรายละเอียดด้วยสามตัวเลือก i การเก็บรักษาหุ้นที่อยู่อาศัยสำรวจโอกาสที่จำเป็นสำหรับการกู้ยืมอย่างรอบคอบหากไม่ก่อให้เกิดการเพิ่มค่าเช่าที่มากเกินไป ii การโอนหุ้นทั้งหมดของสภาโดยสมัครใจรวมถึงการตรวจสอบความเป็นไปได้ของรูปแบบการมีส่วนร่วมของชุมชน iii การแก้ปัญหาแบบผสมผสานซึ่งอาจรวมถึงการถ่ายโอนบางส่วนการประเมินผลรายละเอียดเพิ่มเติม 4 3 3 ทั้งสามตัวเลือกนี้ได้รับการประเมินรายละเอียดและเป็นประเด็นสำคัญของรายงานนี้การวิเคราะห์ได้สรุปไว้ในส่วนที่ 5 ด้านล่างความยั่งยืนและความคุ้มค่าต่อเงิน ของการลงทุน 4 3 4 การศึกษาความยั่งยืนของสต๊อกที่ดำเนินการโดยที่ปรึกษาของสภายืนยันว่าการลงทุนในหุ้นนั้นมีความสมเหตุสมผลและแสดงถึงความคุ้มค่าต่อเงิน 4 วัตถุประสงค์ 4 - การระบุตัวเลือกที่ได้รับการสนับสนุนเพื่อการปรับปรุงและบริหารจัดการคลังสินค้าที่อยู่อาศัย, ตามที่ตกลงกันไว้ใน County Council และผู้เช่าผ่านขั้นตอนการหมั้นและการให้คำปรึกษาอย่างกว้างขวาง 4 4 ผลการวิเคราะห์ทางเลือกได้ถูกนำเสนอแก่ผู้เช่าและมีการปรึกษาหารือเชิงโครงสร้างเกี่ยวกับทางเลือกที่ได้รับการอำนวยความสะดวกโดย ITA รายงานที่จัดทำโดย ITA ส่งมุมมองและความชอบของผู้เช่ารวมอยู่ในภาคผนวก 3 และสรุปไว้ในส่วนที่ 5 5.4 5 วัตถุประสงค์ - รายละเอียดและโปร่งใส เหตุผลของการตัดสินใจของสภาคองเกรสจะต้องได้รับการจัดทำเป็นเอกสาร 4 6 วัตถุประสงค์ - การจัดตั้งการเจรจาอย่างเป็นทางการกับรัฐบาลเวลส์แอสเซมบลีเกี่ยวกับการประเมินทางเลือกเพื่อให้เป็นไปตาม การรักษาความปลอดภัยในการยอมรับตัวเลือกที่ต้องการ [6] [1] ตลอดเจ้าหน้าที่การประเมินกระบวนการเลือกและสมาชิกยังคงสนทนากับคู่สัญญาที่รัฐบาลสหประชาชาติเวลส์ผู้นำและหัวหน้าผู้บริหารได้พบกับรัฐมนตรีว่าการกระทรวงยุติธรรมทางสังคมและการฟื้นฟูและเจ้าหน้าที่ของเธอใน จำนวนครั้งที่จะให้รัฐมนตรีแจ้งความคืบหน้า [4] [6] [2] การตัดสินใจของสภามณฑลจะได้รับการสื่อสารไปยัง WAG หลังจากนั้นไม่นานหลังจากที่มีการทำขึ้นเพื่อให้ได้รับการสนับสนุนจาก WAG สำหรับสภาร่างยุทธศาสตร์ที่เสนอโดยสภา รัฐบาลสหประชาชาติยื่นแผนธุรกิจที่อยู่อาศัยภายในสิ้นเดือนมีนาคม พ. ศ. 2548 สภาอาจถูกลงโทษโดย WAG หากไม่ได้รับความเสียหาย แผนงานฉบับนี้จัดทำขึ้นในภาคผนวก 2 แผนจะอ้างอิงถึงการประเมินทางเลือกและในขณะที่ระบุถึงวิธีการที่ชัดเจนในการดำเนินการต่อที่ประชุมว่าไม่ได้มีการยื่นอย่างเป็นทางการ ได้รับการอนุมัติจาก County Council การอภิปรายรายละเอียดเพิ่มเติมจะต้องเกิดขึ้นกับ WAG โดยเลือกสภาใดสภาเลือกหากสภาตัดสินใจที่จะดำเนินการโอนหุ้นเขาจะต้องได้รับการอนุมัติจาก WAG สำหรับการโอนเงินและการสนับสนุนทางการเงินของผู้เข้าร่วมประชุม หากสภาต้องการดำเนินกลยุทธ์การเก็บรักษาโดยใช้ความระมัดระวังในการยืมความสามารถในการกู้ยืมและกลยุทธ์การส่งมอบจะขึ้นอยู่กับระดับความเต็มใจที่ WAG จะเจรจาต่อรองเงื่อนไขทางการเงิน 7 วัตถุประสงค์ - การอนุมัติของสภาอย่างเป็นทางการเพื่อดำเนินการต่อไปในการส่งมอบ 7 1 สภามณฑลขอให้อนุมัติว่ามีการดำเนินงานเพิ่มเติมเพื่อพัฒนายุทธวิธีในการดำเนินการดังกล่าว วัตถุประสงค์ของการแก้ไขแผนยุทธศาสตร์การเคหะท้องถิ่นแผนปฏิบัติการและแผนธุรกิจที่อยู่อาศัยในรูปแบบที่เป็นที่ต้องการ 8 8 1 ยุทธศาสตร์การเคหะท้องถิ่น แผนธุรกิจที่อยูอาศัยและแผนรองรับจะสะทอนถึงการตัดสินใจของคณะกรรมการ 5 การประเมินรายละเอียดของการดําเนินงานที่ยังไมไดรับอนุญาต 5 1 ขอสรุปและขอสังเกตที่สําคัญในแตละทางเลือกสรุปไดดังตารางตอไปนี้ 1 - การเก็บรักษาหุ้นที่อยู่อาศัยการสำรวจโอกาสที่จำเป็นสำหรับการกู้ยืมเงินอย่างรอบคอบหากไม่ก่อให้เกิดการเพิ่มขึ้นของค่าเช่าที่มากเกินไป 5 2 1 การสร้างแบบจำลองทางการเงินครั้งแรกเสร็จสิ้นลงเมื่อเดือนกันยายน 2547 ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการเลือกใช้การล่องหนยืนยันว่าจะไม่สามารถทำได้ บรรลุมาตรฐาน Carmarthenshire Homes Standard และ WHQS ภายในปีพ. ศ. 2555 ผ่านแผนงบประมาณหลักที่มีอยู่และคาดการณ์ภายใน 30 ปี b ระยะเวลาการวางแผนการใช้งานที่เสนอโดย WAG.5 2 2 อย่างไรก็ตามข้อเสนอแนะก็คืออาจเป็นไปได้ที่จะรวบรวมกลยุทธ์การเก็บรักษาโดยอาศัยโมเดลที่อิงตามระยะเวลาที่ยาวนานกว่าช่วงแผนธุรกิจมาตรฐาน WAG 30 ปีมาตรฐานซึ่งจะต้องมีการสำรวจโอกาสต่างๆ จึงได้มีการพัฒนารูปแบบทางการเงินในระยะเวลาไม่เกิน 50 ปีโดยใช้แบบจำลองพื้นฐานที่ได้รับจาก WAG แต่ได้รับการแก้ไขเพื่อให้ครอบคลุมระยะเวลาที่ยาวขึ้นในขั้นต้นที่ปรึกษาของสภาได้รวมตัวกันเป็นจำนวนมาก financial scenarios reflecting variations in the inputs for the model More recently the modelling work has been developed by the Council s own Finance Division and further scenarios have been prepared.5 2 3 This modelling exercise concludes that a retention strategy can be implemented subject to the following terms. Prudential borrowing amounting to up to approximately 74 3 million in total will be required between Year 2 and Year 10 to fund capital works. Borrowing and existing debt is projected to be fully repaid by Year 29.Savings in management and operational costs at a rate of 2 in each of years 2, 3 and 4 will need to be delivered. The minimum HRA working balance is reduced from 150 per property to 100, increasing by inflation after year 17.Capital receipts from the sale of housing portfolio land surplus to operational requirements are used from years 2 to 11 at the allowed rate of 50 of sale value. In years 11 to 15 additional voluntary use of capital receipts is made This assists in reducing the payback period for borrowing. Rent levels are retained within WAG guidelines.5 2 4 The model relies upon a number of input measures which themselves depend upon a number of assumptions The following are the most significant. Major Repairs Allowance MRA continues throughout the life of the model, based upon a figure of 6 2 million for 2005 2006 as confirmed by the housing determination for that year equivalent of 600 per property , adjusted for subsequent years according to stock numbers and assuming inflation increase at RPI to maintain real terms value, including the period after the standard has been achieved Guidance has been sought from WAG on this assumption and a written response has been received which advises It is impossible to forecast so far ahead but for business planning we would suggest that you assume the same real terms value. Set aside rules for capital receipts from right to buy sales of dwellings continue at a 75 25 split throughout the life of the model, to conform with housing subsidy calculation rules. Right to buy disposals follow a diminishing trend, continuing at a comparatively high level based upon recent numbers for the early years and then reducing quite considerably in the latter years as demand is expected to fall. There will be no additional government funding, beyond the HRA and MRA, to support a retention strategy.5 2 5 Any change in the assumptions will have a direct impact upon the outputs forecast by the model, principally upon the overall affordability of the plan, and the timeframe for the repayment of borrowing If the Council chooses to implement a retention strategy it must do so under a clear understanding that forecasting over a period of up to thirty years or beyond carries with it a significant degree of risk Furthermore, a number of the critical risk factors are outside the direct control of the Council.5 2 6 It should be noted that the model as constructed assumes the base year, Year 1, as the financial year 2005 2006 and that additional investment in the stock will commence in Year 2 2006 2007 It is expected in practice, however, that it is likely to require some time to assemble a robust prudential borrowing programme and so it is possible, therefore, that implementation may commence later than is suggested for modelling purposes It will also be necessary to confirm that providers have the capacity to deliver the significant ly increased workload The dates presented are, consequently, indicative at this time and will be finalised once all the arrangements for defining an agreed prudential borrowing programme have been completed.5 2 7 The financial prudential borrowing model predicts that it is likely to take up to the year 2014 2015 to raise sufficient funding to allow the achievement of the Carmarthenshire Homes Standard, compared to the target date of 2012 set by WAG It is considered that there may not be sufficient time in the period up to 2012 to create and implement effective structured improvement programmes which exploit fully the potential for increased investment in housing to support broader regeneration objectives, e g in labour market development, local supply chain development, etc, in a truly sustainable way It is proposed that the target date of around 2014 2015 would be more beneficial for the long-term regeneration of the County This, however, will need to be negotiated with WAG to secure their agreement to move beyond the present national target for delivering the WHQS by 2012.5 2 8 A retention strategy will have the following implications. i Implications for the Council. Ownership of all stock will be retained by the Council The Council will continue with its role as landlord and housing provider. Significant and challenging improvements in organisational efficiency will be required in order to release savings to fund the prudential borrowing programme. The Council will need to explore the potential for new partnerships with other local authorities and private sector providers to improve efficiency in procurement and delivery. ii Implications for Elected Members. Role of elected members unchanged, subject to Council policy and democratic processes. Elected members will need to support the delivery of organisational efficiency gains. iii Implications for Council Staff. There would be no enforced change for Council staff but the requirement to secure significant efficiency gains could have implications for organisational arrangements and staff numbers These matters will need to be evaluated fully. iv Implications for Tenants. There will be no change to the fundamental position of tenants. Right to Buy continues, in line with statute and Council policy. Rents will be set by the Council with reference to guideline rents set by WAG. Tenant Participation Compact will remain, subject to negotiation between Council and tenants. Sensitivity Analysis and Risk Assessment.5 2 9 A range of scenarios have been modelled to evaluate the effects of significant change in the assumed inputs for the model.5 2 10 The major risks are. The Government changing its policies for social housing, especially funding, particularly the Major Repairs Allowance. Achieving the targeted efficiency gains in management and operational costs. The sufficiency of the Council s data on stock condition and estimates for the cost of improvement works. Cost inflation, interest rate changes, etc.5 2 11 By far the most critical assumption within the model is that the MRA will continue throughout the life of the plan, even after th e standard has been achieved, adjusted in real terms and in line with stock numbers.5 2 12 The sensitivity analysis predicts that any significant change in government policy on the provision of the MRA renders the prudential borrowing plan unviable Having borrowed to achieve the standard the Council would, if the MRA was removed or reduced to any significant degree, be unable to service the debt from within the HRA within the projected 30 year timeframe.5 2 13 The above assumes that the current MRA rules continue In Wales currently MRA funding cannot be used to service debt, as is the case in England However, if WAG relaxed this condition and continued to allocate MRA the financial scenario could be improved Also, the figures presented above paragraph 5 2 3 represent in effect the worst case scenario and if WAG is prepared to review current financial rules it is possible that the funding scenario could be significantly improved with the risk associated with prudential borrowing reduced and the timeframe for debt repayment shortened In discussions held to date the WAG has asked the Council to indicate how it could potentially assist the position of the Council in meeting its obligations for the WHQS and through the modelling exercise the Council is now able to clearly demonstrate to WAG the conditions that would facilitate an improvement strategy supported by prudential borrowing Further discussions will need to be undertaken with WAG to agree the scope for amending the financial framework prior to a commitment being made to prudential borrowing.5 2 14 Critically, future provision of the MRA is a significant risk factor which is entirely outside the control of the Council, being a matter of government policy As indicated earlier guidance has been sought from WAG on this matter and the Council has been advised to plan on the basis that MRA will continue in real terms value Discussion with WAG on the possible modification of financial rules to allow MRA to be used to s ervice debt are continuing WAG has indicated that it may be prepared to reconsider its policy in this area but only after the national picture across Wales becomes clear, following the submission of housing business plans by all Welsh authorities by the end of March 2005.5 2 15 Another area of significant risk is the Council s ability to achieve the level of efficiency gains embedded in the model The Council s Advisors have produced an initial Value for Money report, which evaluates the Council s present management and operational arrangements and performance This suggests that there is sufficient scope for efficiency gains This initial report provides a useful basis for undertaking a more detailed assessment to identify precisely the nature of efficiency targets and to allocate ownership and responsibility for their delivery This should be carried out employing robust process management techniques, which could include using the now well-established best value review processes used acr oss the Council.5 2 16 The risks associated with efficiency challenges lie completely within the control of the Council.5 2 17 The Council will wish to note that the prudential borrowing model originally constructed by the Council s advisers from the standard WAG model has been independently scrutinised and verified by IPF Consultants, the commercial arm of the Chartered Institute of Public Finance and Accountancy CIPFA which is the professional organisation that produced the Prudential Code on behalf of the Government The CIPFA Prudential Code is part of the statutory framework for the prudential system for capital investment and is incorporated within the WAG s non-statutory Guide to the Prudential Framework for Capital Finance for Local Authorities in Wales.5 2 18 IPF was asked to assess the model and comment on the affordability of borrowing Their main conclusions are. The functionality of the model is sound and it will enable the Council to make an informed affordability judgement. The assumptions behind the model are adequate and provide a sound basis for assessing the affordability of the retention proposal. Limited sensitivity testing has been undertaken but key elements of the model would benefit from further assurance. The financial model provides a sound basis for assessing affordability. A fully costed risk analysis and appraisal should be developed, including further sensitivity testing. Detailed action plans that demonstrate how the Council will manage significant variations from base assumptions of key cost drivers must be produced. The financial model should be continuously reviewed and revised to reflect new data that challenges existing assumptions.5 2 19 It should be noted, however, that the above commentary was made ahead of the most recent modelling work that has been undertaken in-house Should the Council resolve to proceed with a retention strategy it will be important that a similar exercise is carried out as part of a full risk assessment to test t he assumptions made within the final working model.5 2 20 The financial model produced for the options appraisal provides the Council with an enduring tool that can be utilised to effectively manage housing investment programmes over the long-term, should a retention strategy be preferred Through the extensive modelling work that has been undertaken Council staff have developed the capacity to deploy the model as an effective management tool.5 2 21 The Council will need to implement effective risk management processes through the life of the strategy.5 2 22 A crucial element of risk management for the future will be to ensure the dynamic management of the delivery of the plan over its lifespan It will be essential that forecasts are reviewed and updated regularly based upon refreshed data that is contemporaneous and accurate.5 2 23 It is appropriate for the Council to have regard to the Prudential Code, which states that financial forecasts should be made on the basis of best informati on available at the time and making reasonable assumptions where there is a significant element of uncertainty.5 2 24 It must be emphasised that retention is certainly not a do nothing option In reality it can be considered more challenging than transfer in that all the risks associated with delivering improvements and management of the stock remain with the Council, although a number of the significant risk factors are outside the direct control of the Council For those risks which are within the control of the Council, e g significant efficiency gains in management and operational costs, determination and persistence will be required to realise the savings which will be critical for the viability of the borrowing programme.5 2 25 Should the Council determine to proceed with a retention strategy at this time it may still have open to it the option of reverting to a transfer, in whole or part, at some point in the future should circumstances change sufficiently to dictate such a course of action However, it is important to note that in the event of the Council having instigated a prudential borrowing programme but deciding at a later date to move to a transfer the Treasury rules as they stand provide that overhanging debt write off applies only to debt that can be subsidised by the HRA which does not at this time include debt arising out of prudential borrowing If this government policy continues any debt arising out of committed prudential borrowing would not be removed through the overhanging debt provision but would have to be met by the Council s general funds.5 3 OPTION 2 - A large-scale voluntary transfer of all the Council s housing stock, including examining the feasibility of a community mutual model.5 3 1 A Large Scale Voluntary Transfer LSVT would involve transferring the ownership of all the Council s dwellings to a completely separate organisation, a Registered Social Landlord RSL , which would then manage the housing as landlord, improve the condition of properties to the defined standard and maintain them for the future The new owner could be either an existing RSL, expanded to take on board the Council s stock, or a new organisation, created specifically to manage the present Council stock, but independently of the Authority.5 3 2 There are potential advantages for tenants in placing the present housing stock under the control of a RSL. RSLs are not subject to government restrictions on borrowing They are free to borrow funds from the private sector in order to invest in the stock. If the Welsh Assembly Government supports a transfer proposal the RSL will benefit from financial support to deal with any outstanding debt on the stock and any negative valuation arising out of poor condition. Tenants have the opportunity to play a more formal and direct role in the governance of social housing services with at least one third of the Board of the RSL company being tenants. RSL rents are regulated by the WAG through a benchmarking regime an d so the impact of transfer on rents would be negligible.5 3 3 Financial modelling predicts that a transfer proposal is financially viable from a lender s perspective and that borrowing required to achieve the housing standards could be paid back within 18 years.5 3 4 This assumes that the Welsh Assembly Government would support the transfer and apply Treasury policy which would be for government to contribute a sum estimated at 34 million to pay off overhanging debt and meet the costs of a negative valuation on the stock, estimated at 15 9 million.5 3 5 As for a retention strategy, the financial model predicts that sufficient funding can be brought forward to allow the achievement of the Carmarthenshire Homes Standard by 2012 but it is considered that a target date of around 2014 2015 would be more sensible and beneficial Proposals to move the delivery date beyond 2012 will need to be negotiated with the Assembly Government.5 3 6 A transfer of Council housing to a RSL is a permanent a rrangement, it cannot be reversed.5 3 7 A large scale stock transfer strategy will have the following implications. i Implications for the Council. There is a possibility that costs, post transfer, could increase for the Council though the loss of economies of scale and that the performance of residual functions could become less effective Any increase in costs in this regard would fall on the Council s General Fund with possible implications for Council tax or the level of service provision in other areas. iii Implications for Elected Members. The role of elected members would be affected as responsibility for the landlord function would be removed from the Council The Council, and it members, would play no part in the management of social housing and the delivery of services to tenants Up to one third of the Board of a RSL is typically made up of council representatives and members fulfilling this role would play a part in the governance of the landlord function but the remaining members would be responsible only for the residual strategic housing function. iii Implications for Council Staff. Council staff involved in the landlord function will transfer to the new owner on the date of transfer under TUPE. The new landlord could continue to buy in services, such as central support, grounds maintenance, etc, for a period of up to three years from the date of transfer subject to negotiation as part of the transfer proposal and with the agreement of WAG Thereafter the RSL would be expected to demonstrate value for money in the procurement of these services The Council could bid for such work but should it not be successful the staff concerned would then transfer to the new provider s under TUPE at the appropriate date Alternatively, staff employed in these functions could be transferred through negotiation under TUPE as part of the transfer proposal. iv Implications for Tenants. Tenancy transfers to RSL. Tenancy becomes Assured rather than a Secured Tenancy Tenants retain all key rights and security of tenure Terms of Assured tenancy can only be changed with support of a majority of tenants. Preserved Right to Buy for transferring existing tenants - subject to statute Right to Acquire for new tenants post transfer.5 3 8 Before the Council could proceed to implement a LSVT it must arrange for all tenants to have the opportunity to vote on the proposal to transfer though a formal ballot A simple majority of tenants voting in the ballot must support the transfer for it to proceed If the transfer proposal does not secure the support of a majority of tenants voting it cannot go ahead Tenants, therefore, effectively have a veto on any transfer proposal.5 3 9 If the Council is minded to move towards a LSVT it is estimated that the cost of organising and conducting a ballot of tenants would be of the order of 360,000 If a majority of tenants participating in the ballot voted in favour of transfer the costs of the ballot could be set against the HRA but if the proposal to transfer was not supported by tenants only half of the costs could be set against the HRA, with the other half having to be met from the General Fund.5 3 10 Should tenants support a transfer proposal at ballot the estimated cost of developing and implementing the transfer proposal is approximately 1 96 million.5 3 11 Should the Council be minded to move towards a large scale voluntary transfer it is likely that the process of arranging a ballot and preparing a transfer proposal for implementation could take a period of up to two years. The Community Mutual Model.5 3 12 The Community Mutual Model is a particular type of organisation being developed in Wales for a stock transfer RSL, which increases the role of tenants and focuses on the local community.5 3 13 In a community mutual all tenants become members of the company with a nominal 1 share holding, thus the company is wholly owned by tenants The RSL is a not for profit company limited by guarantee, dedicated to serving the local community Tenants do not receive a dividend from the company Any surpluses are invested in improving conditions in the local community.5 3 14 Governance arrangements are similar to the usual RSL model with tenants making up at least one third of the Board, with local councillors making up no more than one third and independent persons no more than one third.5 3 15 To date there have been no community mutuals established in Wales.5 3 16 The community mutual model has attractions because it involves tenants more directly in the governance of social housing and introduces clear community objectives within the constitution of the RSL Such an arrangement has potential to support wider community and neighbourhood renewal objectives, placing housing at the centre of community renewal and community cohesion activity.5 5 17 It has not been possible within the timefram e of the options appraisal to undertake a detailed evaluation of the arrangements for and potential offered by a community mutual Should the Council resolve to move towards a large scale voluntary transfer then the potential of this model should be evaluated in full as part of the development of the transfer proposal.5 3 18 A LSVT would most likely see all the significant risk associated with the landlord function, currently resting with the Council, pass to the RSL, although It is possible that some degree of risk sharing may be agreed through the transfer negotiation process to accommodate special issues.5 3 19 For tenants, a LSVT proposal carries very limited risk The benchmarking scheme applied by WAG should ensure that a LSVT would be largely risk neutral for rents The risk that does exist rests around the performance of the new owner and developing a relationship with a new landlord There are potential attractions for tenants in a LSVT in that a RSL may be able to secure addition al funding to accelerate the improvement of dwellings and to maintain them at the defined standards for the future There are also potential governance advantages under a RSL, especially if a community mutual model were to be adopted.5 3 20 There are risks for the County Council under a LSVT, in that the transfer of staff to the new landlord and potentially service providers could lead to increased residual costs and possibly reduced performance in residual functions due to loss of economies of scale However, this risk should be evaluated alongside the Council s Advisers conclusions that there is considerable scope to reduce present management and operational costs.5 3 21 There would be risk associated with constituting a transfer RSL under the community mutual model as this has not been done before but it likely that with proper preparation that these risks could be minimised and effectively managed.5 4 OPTION 3 - A hybrid solution, which might include a partial transfer.5 4 1 The Coun cil s Advisers have considered the option of a hybrid solution, under which the Council would retain part of the stock with part being transferred to an RSL They have concluded that, at this time, there does not appear to any benefit to be accrued through a partial transfer This is due in summary to there being housing demand across all areas of the County with investment needs also being spread evenly across the stock A partial transfer at this time would probably lead to a disadvantageous loss of economies of scale whereas whole stock solutions appear to be more viable.5 5 TENANT CONSULTATION AND FEEDBACK.5 5 1 From very early in the options appraisal process May 2004 the Council facilitated the appointment of an Independent Tenants Adviser ITA to work with tenants, supporting them to play an active part in the process TACT DOME were selected by tenants through a competitive selection process.5 5 2 The appointment of an ITA at an early stage in an options appraisal is acknowledged as good practice.5 5 3 The ITA has led a comprehensive and structured programme of consultation and engagement with tenants, leading to the production of a formal report on behalf of tenants, which expresses their views on the appraisal and their tenants preferred way forward A copy of this report is included at Appendix 3.5 5 4 The principal conclusion drawn from the consultation process is that tenants are overwhelmingly in favour 92 of those participating in the Insight Group decision making session of the Council retaining the housing stock and delivering improvements to the Carmarthenshire Homes Standard incorporating the WHQS.5 5 5 In reaching this conclusion tenants expressed the following aspirations for the future. Tenants wish to be drawn more closely and effectively into the governance of housing services, including the management of performance and delivery. Tenants are eager for early progress in the delivery of improvements to dwellings.5 5 6 In addition to the work being und ertaken by the ITA the Council commissioned Research and Marketing Limited to undertake during January 2005 a telephone survey of a sample of tenants to assess views on the options appraisal and the way forward.5 5 7 Of the tenants contacted who were aware of the options appraisal process and felt sufficiently informed to express an opinion 163 number 91 declared their preference to stay with the Council This result is consistent with that generated through the work of the ITA.5 6 HOUSING SCRUTINY COMMITTEE.5 6 1 The Housing Scrutiny Committee considered the draft options appraisal report on the 18 th March 2005 and debated the matter in depth A copy of the minutes of that meeting is included at Appendix 4.5 6 2 The Housing Scrutiny Committee resolved to recommend to the Council that on the basis of the best information available at the present time that Council adopts Option 1 as its preferred option, subject to the further supporting recommendations made for that option.5 7 RECOMMEND ATIONS.5 7 1 Recommendation 1.County Council considers the information presented in the report and selects, from the following, its preferred option for meeting the objectives detailed in the Welsh Housing Quality Standard and the Carmarthenshire Homes Standard. Option 1 - Retaining the housing stock, utilising prudential borrowing to secure the additional investment required. Option 2 - Embarking upon a large scale voluntary transfer of all its housing to a Registered Social Landlord. A comprehensive implementation strategy will need to be developed to take forward the Council s selected option, to reflect further discussions with the Welsh Assembly Government, which will need to be satisfactorily completed It is estimated that this work could take up to two years to complete fully. a If the Council selects Option 1 the following recommendations are made. i Detailed discussions on the prudential borrowing model and its assumptions should be held with the Welsh Assembly Government in order to clarify in so far as is possible present and proposed government policy for social housing funding, in order to minimise risks wherever practicable. ii County Council approves the draft Housing Stock Business Plan included at Appendix 3 as the basis of these negotiations and as the basis of its preferred way forward. iii The financial model produced for the options appraisal should be used to frequently update financial projections and to inform the management of funding and improvement programmes The Council should dedicate sufficient resources to ensure that this work is done fully and on time. iv A fully costed sensitivity analysis and risk assessment should be completed prior to any prudential borrowing programme being enacted. v A detailed evaluation of prospective efficiency gains should be completed during 2005 2006, utilising robust process management techniques and best value processes, to identify optimum service management and delivery arrangements for the medium and long terms and to quantify the levels of efficiency gains realistically achievable. vi A comprehensive Retention Strategy should be compiled to incorporate all aspects of the delivery of housing stock improvements and its potential to contribute to wider regeneration objectives, such as labour skill development, health improvement, environmental improvement, etc, within an integrated programme The Council should commit appropriate capacity to this work, which could take up to two years to complete. b If the Council selects Option 2 the following recommendations are made. i A detailed transfer proposal be developed in consultation with the Welsh Assembly Government, to include a detailed examination of the potential offered by the community mutual model. ii Arrangements be made for a formal ballot of tenants on the transfer proposal at an appropriate time. iii A detailed corporate impact assessment be completed to identify and quantify the resource implications finance, staff, administrative buildings, operational depots, etc for the County Council post transfer. iv Corporate capacity should be committed to manage the stock transfer process It is estimated that this could take up to two years to complete.6 KEY LESSONS LEARNED FROM THE OPTIONS APPRAISAL PROCESS LEADING TO ADDITIONAL RECOMMENDATIONS FOR IMPROVEMENT.6 1 The options appraisal process has been a valuable exercise, not only in completing the analysis of the feasibility for improving homes to higher standards, but also in helping to identify key areas where attention is required to support a programme of continuous improvement in the provision of housing services whilst integrating action for improved social housing with other broader strategic objectives, e g deprivation e g through affordable warmth programmes , health improvement e g through eliminating dampness in dwellings , climate change through improving energy efficiency , neighbourhood renewal, etc.6 2 The following key issues have been identified during the options appraisal, which if addressed can support the wider objecti ves of the Council and its strategic partners.6 3 Stock Condition Information.6 3 1 The options appraisal process has reinforced the crucial importance of robust stock condition data for business and improvement planning Whilst considerable work has been undertaken in the past in Carmarthenshire to gather comprehensive information on stock condition the appraisal process revealed that the large amount of data held was not initially structured in a form for reliable financial forecasting to the level of sophistication sought for the effective planning of improvement works over a long period of time The maintenance of data sets so that information is current and accurate is an immediate, ongoing and vital need For the Council to be able to have confidence that improvement plans are soundly based and reliable strengthened focus needs to be applied to stock condition intelligence gathering and management. Recommendation 2.The stock condition survey should be updated as a matter of priority This is essential whichever option the Council chooses Should the Council choose the retention option sufficient resources should be committed to the future management of stock condition data on a permanent basis, through a comprehensive and suitably structured housing database, which is consistent with the corporate Asset Management Plan, to ensure that the information held is current and accurate and is in a format that will support efficient resource management, and improvement planning and delivery.6 4 Tenant Engagement.6 4 1 The options appraisal process has confirmed the value of an effective relationship with tenants and the need for developing capacity for tenants to play an effective part in service governance, planning and monitoring Carmarthenshire County Council has over recent years invested considerably in tenant engagement, securing recognition for its commitment and success in fostering relationships in this crucial area.6 4 2 Tenant representatives have been included o n the Project Team throughout the options appraisal process The ITA has ensured that tenants have been able to articulate a collective contribution to the options appraisal process.6 4 3 The Council has recently reviewed its arrangements for tenant engagement and a new process will be enacted from the 1 st April 2005, based around the Community Networks framework.6 4 4 Furthermore, the Executive Board has recently completed a review of the nature and number of Advisory Panels serving the Council, its partners and stakeholders It has resolved to constitute a new Housing Services Advisory Panel to replace the former Housing Management Board.6 4 5 In expressing their views on the options appraisal through the structured consultation processes facilitated by the ITA tenants have clearly expressed their desire to be included more closely within the governance of housing services Tenants have described at the Project Team their preference to remain with the Council as a leap on faith on thei r part, declaring that they are prepared at this time to place their trust in the Council and that the Council should be given a chance to prove itself Should the Council decide to proceed with a retention solution it will clearly be in its interests to heed this feedback from tenants and to respond to their eagerness to play a closer role in service direction and performance The Council should continue to review arrangements for engaging tenants in service governance with a view to fostering stronger relationships, which will be essential for the effective delivery of the challenging improvement programmes. Recommendation 3.Should the Council select the retention option the new tenant engagement arrangements, including the Tenant Participation Compact, Housing Services Advisory Panel, etc, should be kept under review with the objective of continuously improving governance and the direct involvement of tenants in housing services, in a manner which integrates with and supports the Counc il s wider citizen engagement objectives and programmes The Council should design and implement programmes to increase the capacity of tenants so that they may effectively engage in housing services governance.6 5 Neighbourhood Renewal and Sustainable Communities.6 5 1 Good quality housing is widely recognised as a fundamental need that is central to people s quality of life The condition of the environment in which dwellings are located, the proximity of local services, such as shops, schools, healthcare facilities, access to employment, etc, and the quality and effectiveness of local infrastructure are central to community functionality The improvement of the standard of social housing offers considerable potential to stimulate community and economic regeneration, for example, by improving the liveability of estates and by supporting the reinvigoration of the local construction industry through the redevelopment of the traditional building trades. Corporate capacity should be dedicate d to develop and implement programmes for sustainable community renewal, embracing the opportunity provided by social housing improvements, as a long-term commitment. Summary of Member Engagement and Reports. Executive Board - 29 th September 2003.Executive Board receives and endorses the Project Initiation Document and project formally launched. Housing and Public Protection Scrutiny Committee - 24 th October 2003.Scrutiny Committee receives Project Initiation Document. Housing Management Board. Between September 2003 and May 2004 the Housing Management Board received regular monthly reports on progress with the housing stock options appraisal project The Housing Management Board was not constituted following the local government election in June 2004.Council Seminar - 11 th March 2004.A seminar was held for all members of the Council to describe the position concerning housing strategy and options appraisal in Wales and Carmarthenshire The seminar received presentations from a housing pol icy officer from WLGA, the Council s head of Housing and Director Strategic Projects The Executive Board Member for Housing and Public Protection facilitated a question and answer and discussion session. Housing and Public Protection Scrutiny Committee - 23 rd March 2004.Scrutiny Committee receives a progress report on the options appraisal project. Executive Board - 5 th April 2004.Executive Board received a progress report on the options appraisal project. Local Government Elections - 10 th June 2004.11th August 2004.Letter from Director Strategic Projects to all members of the County Council providing information on the progress of the options appraisal. Council Seminar - 15 th September 2004.Members of Council receive information on the range of strategic options potentially available for housing stock improvements and recommendations for developing a shortlist of three practical options The Executive Board Member for Housing and Public Protection chaired an energetic debate on the opt ions and their broad implications. Executive Board - 18 th October 2004.Executive Board receives report on strategic options and approves shortlist of three options for detailed evaluation. Opposition Spokespersons Group - 4 th November 2004.The Group received the strategic options report and questioned officers on its contents and progress in the appraisal process. Independent Group - 7 th February 2005.Labour Group - 8 th February 2005.Plaid Cymru Group - 9 th February 2005.Political groups given briefing on draft options appraisal report and offer feedback. Preliminary Executive Board - 7 th March 2005.Executive Board informally receives the draft final options appraisal report. Housing Scrutiny Committee - 18 th March 2005.Housing Scrutiny Committee considers draft options appraisal report and records response. Executive Board - 3 rd May 2005.Executive Board receives final options appraisal report and approves submission to County Council for decision. All councils were supposed to carry out a Stock Options Appraisal and report back to the ODPM before July 2005 However the Housing Minister admitted in December 2007 that thirteen councils still did not have a viable strategy for meeting the government s Decent Homes target It is likely that a number of others who had their option signed off by the regional government office will in practice run short of resources. Many councils who have completed an options appraisal are coming back for a second go This includes councils where tenants have democratically rejected stock transfer in a ballot and a number of authorities that set up ALMOs - promising tenants this was not two-stage privatisation - are now talking about stock transfer. However hard Ministers, consultants, elected councillors and senior council officials try and pretend that somehow your authority is the exception and everyone else is getting on with meeting Decent Homes, this is clearly not the case The government won t achieve its manifesto commitment By 2010 we will ensure that all social tenants benefit from a decent, warm home with modern facilities unless it makes additional resources available to fund the gap. Some councils genuinely try and conduct a fair and balanced process but many carefully select a small group of compliant tenants who get cuddled, flattered, wined and dined, bussed around the country, put up in hotels and prompted to come up with recommendation the council or officers want. The fact that senior officers stand to get a big pay rise - and some brownie points on their CV - if they get a transfer or ALMO through can t but influence their motives Similarly don t be conned by the industry of so-called Independent Tenants Friends and Independent Tenants Advisors They are consultants who make a living out of the growing consultation industry Most won t talk about the fourth option You ll get plenty of speakers and visits promoting transfer, PFI or ALMOs but little of the argument against They loyally promote the ODPM s age nda and closely liaise with the ODPM Commmunity Housing Task Force who were setup to promote the stock transfer product. If you are going through a stock options appraisal get in touch with DCH Make sure you get speakers invited in who will put the case against privatisation so people hear both sides of the argument Here are some suggestions of questions to ask. How to approach Stock Option Appraisals.1 Democracy Is the options process democratic Should be a fair and balanced debate with equal resources for both sides to put arguments followed by a ballot of all tenants - whatever personal views of people in group Is the options group itself democratic We get messages from people all over the place moaning that the options groups take place during the day therefore only accessible to non-working people - unelected tenants chosen by officers or self-selection - no democratic accountability.2 The council will try to muddle up the financial and the political arguments Its important that the group try to separate the assessment of the options themselves from the there is no money arguments imagine themselves on level playing field in order to make objective assessment of benefits risks of stock transfer, PFI and ALMO, especially in regard to tenant involvement It is important to be honest - if some tenants are politically keen on transfer they should say so and if they re only choosing it because there is no alternative they shouldn t allow the council to badge this as support.3 Examine council s financial case critically see below If the council can meet the DHS out of its own resources that should put an end to the process If there is a genuine gap then.4 Understand the financial case for Fourth Option nationally.5 Examine the 4th option politically - consider evidence that govt policy could change - make your own political judgment about it.6 Consider how the council could make a case for the 4th option locally, to feed into national picture - ask them to press the go vernment for that to be made a reality Tenants who are not convinced politically there is benefit in transfer and or tenants who are convinced that we can achieve the 4th option politically will obviously expect this to be a long process - but all tenants ought to be able to make a case for the council at least trying to put pressure on the govt - it won t stop them picking one of 3 options later if there is no success. Examine the Council s financial case. a start with evidence for need, level of own resources Keith Hill said 100 councils can meet the DHS out of their own resources Is yours one of them. b If not, how big is the gap, and, what proportion is the gap compared to work that can be done out of own resources Its also worth asking the question - how long after 2010 would we meet the DHS if we didn t get any extra money. c Look at use of capital receipts - if the council isn t spending all its usable receipts on council housing then it should - some councils could meet the DHS out of own resources if they just used all the capital money available to them. d Prudential borrowing Woking just announced that it is able to meet the DHS by the use of prudential borrowing What is it and how does it work in general - ask your council to calculate how much the gap could be narrowed through use of it. e M M changes If your council s options appraisal was done before Oct last yr it won t have taken into account increased management maintenance allowance - this included overall increase to of 6 plus weighted more towards north - Londoners lose out but others will gain. f daylight robbery - how much is being ripped off by the govt from your council every year - eg rents minus M M and MRA - if you could keep all the rents to spend on homes would it solve problem or at least make things better. g Debt write-off How much is overhanging debt How much will govt pay to write off to enable transfer - how much would that amount contribute to meeting DHS if govt gave it to council direc t. h How much is TMV tenanted market value of stock - total and per property so you can see at what knock-down prices your homes are being given away to private sector Total - if negative that s more public money to fill gap - what effect would it have if that was added to debt write-off and given to council direct. Will there be a fair and balanced debate before any decision is made and does this include equal resources for both sides to put the arguments for and against the proposal. Will tenants be given a vote in a formal ballot over stock transfer, PFI and ALMOs. Will tenants be offered an unbiased clear option of remaining as council tenants, using existing resources, investigating prudential borrowing and continuing to campaign to win the fourth option This should not be described as Stay as you are but Using existing resources and continuing to seek additional resources. THE COUNCIL S FINANCES. Have tenants seen the details of the stock conditions survey , do the results tally with t enants own experience of estates work they are familiar with or has the council exaggerated the problems in order to justify selling homes, PFI or ALMO. How much is the total cost to meet the Decent Homes Standard, how much of that can the council meet out of its own resources, what s the gap if any. If the council believes that existing resources won t be enough to meet the Decent Homes Standard by 2010 how much longer would it take to reach the standard. If existing resources are insufficient what work would not be completed and how important is this work to tenants. If the calculations regarding the Decent Homes Standard were done some time ago, has the council modelled the effect of the changes in the Management and Maintenance Allowance introduced over the last year one increase Sep 03, one Nov 04 , and how much extra resources does that give them. What money does the council receive each year from right to buy sales and is 100 of the money that it retains reinvested in council housing. What are the council s debts and if the government wrote off overhanging debt for all councils - not just those who transfer - what improvement would this make to the council s financial position and its ability to use prudential borrowing. Has the council investigated the potential of prudential borrowing to raise money to meet the Decent Homes Standard. How important to local tenants are the specific targets set out in the Decent Homes Standard and are tenants being given the opportunity to weigh up the benefits of meeting Decent Homes against the disadvantages of stock transfer, PFI or ALMOs. How much of the Basic Credit Approvals the council receives from government does it use towards improving its housing stock each year. What is the Tenanted Market Valuation of the stock and does giving the homes away at knock down prices represent good value for money. How much does the council estimate the set-up costs of transfer to be. How much will the council actually gain as a lump sum through the transfer, after set-up costs and debt are taken into account if anything and what do they plan to spend this on. How many stars does the council have for its housing services and can the ALMO realistically hope to achieve the two stars necessary to gain investment. How much will the costs of consulting on and setting up the ALMO to be. PRIVATE FINANCE INITIATIVE PFI. Impact on affordability what will be the cost to tenants of paying the ongoing maintenance over thirty years to the PFI contractor. What is the council s past record of policing private contractors, do they have experience of policing anything comparable to a PFI contract and how do they think they will be able to enforce a complicated PFI contract with a major consortium when many major government departments have singularly failed. If a private consortium takes over the management of an estate s street s how will tenants be able to hold the management to account. Capping of leaseholder contributions how much will tenants h ave to pay to subsidise the work done to the benefit of leaseholders on the PFI estate s. FOURTH OPTION FOR COUNCIL HOUSING. Have councillors and tenants been told about the discussions taking place with Ministers to secure a fourth option for council housing - direct investment as an alternative to the three options of transfer, PFI and ALMOs. What has the council done to support this proposal. What have local MPs done to support the fourth option and have they signed the early day motion in Parliament. Are tenants aware that whilst the government may be making negative statements it keeps changing all the time they have already given ground on Daylight Robbery , prudential borrowing and considerable progress was made between John Prescott and various representatives during talks in September Many people expect these talks to resume. Are tenants and councillors aware that the fourth option is backed by tenants around the country, all the main trade unions and the TUC, the Local Government Association and many local authorities and growing numbers of MPs. Latest stock options for England Jan 2008.Spreadsheet showing council stock options policy last updated Jan 2007.Spreadsheet who balloting when always subject to change by councils.